Nieuwsbrief voorjaar 2008

Huurdersbond Oost-Vlaanderen v.z.w.

Grondwetlaan 56 b – 9040 Sint-Amandsberg

Tel.: 09/223.28.77 – 223.6.20 / Fax: 071/83.53.62 – 09/234.04.73

www.huurdersbond.be

e-mail: huurdersbond.o-vl@pandora.be

Huurdersbond Oost-Vlaanderen v.z.w. brengt om de drie maanden een elektronische nieuwsbrief uit.

Laat ons iets weten wat je ervan vindt. (filip.tollenaere@huurdersbond.be)

Ga eens naar de vernieuwde website van de huurdersbonden:

www.huurdersbond.be

Best echt wel de moeite waard…

Je vindt er een meer uitgebreide service terug, met vlijmscherpe standpunten, gratis te downloaden modelbrieven en modelhuurcontracten.

Inhoud

De opzegging zonder opzeggingsvergoeding: altijd mogelijk?

Affichering van de huurprijs in Gent

Spreekuren en sluitingsdagen

Systeem collectieve abonnementen

Publicaties (onder andere met vernieuwde huurinfobrochures)

Het addendum bij het Nieuwe Huurboek

Wanneer kan je het negenjarige huurcontract zonder opzeggingsvergoeding opzeggen?

Ook al heeft de huurder zijn niet geregistreerd huurcontract van negen jaar nietsvermoedend opgezegd, dan kan hij nadien nog argumenteren dat hij toch geen opzeggingsvergoeding verschuldigd is mocht hij hebben opgezegd in de eerste drie jaar van de negenjarige termijn.

De huurder kan een negenjarig huurcontract dat onder het toepassingsgebied van de woninghuurwet valt, altijd opzeggen met een opzeggingstermijn van drie maanden. Maar als die opzegging in de eerste drie jaar eindigt, dan heeft de verhuurder in principe recht op een bijkomende schadevergoeding. Die bedraagt dan respectievelijk drie maanden, twee maande of één maand huishuur als het huurcontract een einde neemt in het eerste, het tweede of het derde jaar van het negenjarige huurcontract. Dat is al vanaf 28 februari 1991 zo, sinds de inwerkingtreding van de woninghuurwet van 20 februari 1991. Maar vorig jaar werd dit lichtjes gewijzigd. Volgens de Programmawet van 27 december 2006 kan de huurder nu in bepaalde gevallen het niet geregistreerd negenjarig huurcontract opzeggen zonder de opzeggingstermijn van drie maanden te moeten respecteren en zelfs zonder de opzeggingsvergoeding te moeten betalen als hij de huurwoning in de eerste drie jaar van dat negenjarige huurcontract verlaat. Dat is niet altijd mogelijk. Een aantal voorwaarden moeten tegelijkertijd vervuld zijn. Zo moet het gaan om een schriftelijk huurcontract. Is er dus sprake van een mondeling huurcontract, dan blijft de opzeggingstermijn drie maanden. Bovendien moet het contract een duur van negen jaar hebben. Dit is het geval wanneer partijen aan hun contract meteen een duur van negen jaar hebben gegeven, of wanneer het aanvankelijke kortlopende huurcontract ondertussen is omgezet in een duur van negen jaar. Die nieuwe regeling is dus niet van toepassing op een kortlopend huurcontract waarvan die korte duur nog bezig is. Ook moet het contract al minstens twee maanden ondertekend zijn. En op het moment dat de huurder zijn aangetekende opzeggingsbrief verstuurt, mag het huurcontract niet zijn geregistreerd. Al deze voorwaarden moeten samen vervuld zijn opdat de huurder het huurcontract zonder termijn en vergoeding kan opzeggen.

Is de verwijzing naar die Programmawet in de opzeggingsbrief vereist?

Maar wat als de huurder, nietsvermoedend, zijn huurcontract dan bijvoorbeeld opzegt in de loop van het derde jaar, met een termijn van drie maanden en kort daarna verneemt dat hij eigenlijk geen schadevergoeding verschuldigd is? Zo overkwam een huurder uit West-Vlaanderen. Zijn huurcontract is niet geregistreerd. Zal hij dan toch die schadevergoeding van één maand huishuur moeten betalen omdat hij in zijn opzeggingsbrief niet uitdrukkelijk heeft verwezen naar die Programmawet van 27 december 2006? De huurder in kwestie meent van niet. Maar sommige rechtsleerauteurs hebben al geschreven dat de huurder dat best wel doet… Dat de huurder er met andere woorden belang bij heeft om in zijn opzeggingsbrief de verhuurder er attent op te maken dat hij gebruik maakt van de bijzondere beëindigingsmogelijkheid waarover hij beschikt als het huurcontract niet is geregistreerd.

Wij zijn het daar niet helemaal mee eens en geven de huurder hier gelijk. Het artikel dat de opzegging van de huurder regelt, verbindt nergens een vormvereiste aan de opzegging zonder termijn en zonder schadevergoeding. Het leert ons enkel dat zolang het huurcontract niet is geregistreerd, de huurder de termijn en de vergoeding niet verschuldigd is. Stellen dat men die speciale opzeggingsmogelijkheid dus actief zou moeten inroepen, is aan de tekst een voorwaarde toevoegen die er niet staat. Dat artikel bestaat uit twee delen. Eén ervan regelt de gevolgen als de huurder het negenjarige huurcontract opzegt. Een ander, daaropvolgend, deel zegt dan weer iets over de gevolgen als de huurder het negenjarige huurcontract opzegt dat niet is geregistreerd. Die twee bepalen dus enkel de verschillende gevolgen die voortspruiten uit twee te onderscheiden situaties. Het is dus niet vereist dat de huurder uitdrukkelijk verwijst naar dat nieuwe deel van dat artikel uit de woninghuurwet. Door een opzegging te geven van drie maanden, heeft de huurder ook geen afstand gedaan aan deze dwingende rechtsregel.

Affichering van de huurprijs voortaan verplicht in Gent

Met ingang van 1 maart 2008 heeft de stad Gent beslist dat iedere publieke bekendmaking van een verhuring van een huis, appartement of gedeelte van een gebouw bestemd tot bewoning (ook tweede verblijven en studentenkamers), de gevraagde huurprijs en de gemeenschappelijke lasten moet vermelden. Dat geldt zowel voor affiches te huur, bekendmakingen in advertenties of bekendmakingen via de website.

Inbreuken hierop kunnen beboet worden met een administratieve geldboete van 60 euro. Stad Gent heeft hiertoe haar politiereglement aangepast en na goedkeuring door het College van burgemeester en Schepenen dit ook op de gemeenteraad van februari 2008 goedgekeurd.

Hiermee is Stad Gent bij ons weten de eerste stad die toepassing maakt van dit gewijzigd artikel in de huurwetgeving (artikel 1716 B.W.)

De huurdersbond feliciteert stad Gent met deze primeur.

Spreekuren van de huurdersbond

In Sint-Amandsberg

Op afspraak:

elke dinsdag van 9 tot 12 u en van 13 tot 16 u
elke donderdag van 11 tot 12 u en van 13 tot 16 u
elke vrijdag van 9 tot 12 u en van 13 tot 16 u

Zonder afspraak (vrije spreekuren):

elke donderdagavond van 18 tot 20 u (deuren open om 17.45 u)
elke vrijdagavond van 18 tot 20 u (deuren open om 17.45 u)

In Aalst

elke dinsdagavond tussen 18 en 20 u (Grote Markt 3 – binnentuin stadhuis)

In Eeklo

elke dinsdagavond tussen 18 en 20 u (Moeie 16 A)

In Ronse (Markt 14)

elke eerste maandag van de maand van 16 tot 18 u
elke andere maandag van 14 tot 16 u

Sluitingsdagen

geen advies in Ronse op maandag 14 april 2008!

Collectieve abonnementen bij de huurdersbond

Organisaties kunnen met de huurdersbonden een collectief abonnement sluiten. In ruil hiervoor is die organisatie een jaar lang lid van de huurdersbond. Dit betekent dat de organisatie en haar medewerkers gratis één jaar lang onbeperkt telefonisch huuradvies krijgen en dat ze zes afleveringen van het Huurdersblad ontvangen. Verder ontvangen ze 5 of 10 doorverwijsbrieven. Met deze doorverwijsbrieven kan de organisatie dan 5 of 10 huurders naar de spreekuren van de huurdersbonden doorverwijzen. Die worden dan gratis lid, wat betekent dat zij nadien nog een jaar gratis advies krijgen.

Het collectief abonnement is speciaal ontworpen voor kansarme huurders, mensen met drempelvrees of met tijdelijke financiële problemen… Normaal gezien vragen de huurdersbonden een jaarlijks lidgeld. Maar voor sommigen vormt dit een te grote hap uit het budget. Het kan gaan om een werklozen, iemand die bij het ocmw zit, een alleenstaande vrouw met kinderen, een bejaarde met een klein pensioen, een student op kot… De organisatie bepaalt zelf wie ze met zo’n doorverwijsbrief naar ons doorstuurt.

Het collectief abonnement blijkt in elk geval een succesformule. Sinds eind 1995 werden toch al heel wat collectieve abonnementen gesloten, zowel door ocmw’s, gemeentebesturen, ziekenhuizen, vzw’s, scholen…

Voor eenvoudige huurproblemen kan de organisatie ons tijdens de kantooruren uiteraard ook steeds telefoneren. Voor moeilijkere zaken vragen wij ofwel om de huurder zelf door te verwijzen naar onze spreekuren, ofwel ons de nodige documenten (zoals het huurcontract en briefwisseling) op te sturen, op voorwaarde dat de betrokken huurder hiermee akkoord gaat. Telkens is wel een doorverwijsbrief nodig.

Meer informatie over het systeem van het collectieve abonnement?

Mail naar: ingrid.lefevre@huurdersbond.be

Publicaties

Huurinfobrochures

· Vocht- en schimmelproblemen

· Kosten en lasten

· Overzicht huurwetgeving (aangepast aan de wet van 2007) *

· Het verzoekschrift

· De minnelijke schikking

· Negenjarig modelhuurcontract (aangepast aan de wet van 2007) *

· Kortlopend modelhuurcontract (aangepast aan de wet van 2007) *

· De indexering van de huurprijs (aangepast aan de wet van 13 april 1997)

Leden kunnen de brochures voor 4 euro kopen. De modelhuurcontracten kosten 4,50 euro. Voor niet-leden is het 6 euro per brochure en 6,50 euro voor de modelhuurcontracten. Vermeld welke brochure(s) je graag in je brievenbus krijgt! Wij sturen die dan naar je op.

De brochures met een sterretje (aangepast aan de wet van 2007) kan je echter ook gratis van onze website (www.huurdersbond.be) halen. Voor de modelhuurcontracten klik je op ‘modelhuurcontracten’ en voor het overzicht huurwetgeving klik je op ‘recente huurwetgeving/private huur’.

Het Nieuwe Huurboek (versie 2005) + het Addendum (versie 2007)

In 2002 verscheen de eerste editie van het Nieuwe Huurboek. Aangezien het huurrecht een recht in beweging blijft, komt het erop aan alle regels en wetgevingen in één publicatie te vangen. Daarom verscheen de tweede, herwerkte uitgave van het Nieuwe Huurboek, waarin alle veranderingen en aanpassingen tot juli 2005 zaten verwerkt. De huurwetgeving is in 2007 opnieuw op een paar punten gevoelig veranderd. Die wijzigingen zijn terug te vinden in verschillende wetten, programmawetten en Koninklijke besluiten. Die laatste wijzigingen sinds juli 2005 zijn nu opgenomen in een apart addendum bij het Nieuwe Huurboek. De teksten zijn zo opgesteld dat ze nauw aansluiten op de teksten van het Nieuwe Huurboek. In combinatie met het Nieuwe Huurboek beschik je met het nieuwe addendum opnieuw over een totaalpakket van alle juridische aspecten van het huren (en verhuren).

Je kan het nieuwe addendum ofwel apart kopen als je al over een exemplaar van het Nieuwe Huurboek beschikt, of je kan beide boeken samen aanschaffen. Aarzel dus niet langer en beslis nu! Je zult er geen spijt van hebben.

Bestellen kan nog altijd bij je huurdersbond:

· leden: Huurboek + addendum: 27 euro + 3 euro verzendingskosten (samen 30 euro)

· leden: enkel het addendum: 8 euro + 2 euro verzendingskosten (samen 10 euro)

· niet-leden: Huurboek + addendum: 33 euro + 3 euro verzendingskosten (samen 36 euro)

· niet-leden: enkel het addendum: 9,25 euro + 2 euro verzendingskosten (samen 11,25 euro)

Om verzendingskosten te besparen, kan je de gewenste publicatie bij je huurdersbond telefonisch bestellen en tijdens de kantooruren komen afhalen.