Nieuwsbrief Zomer 2007

Huurdersbond Oost-Vlaanderen v.z.w.

Grondwetlaan 56 b – 9040 Sint-Amandsberg

Tel.: 09/223.28.77 – 223.6.20 / Fax: 071/83.53.62 – 09/234.04.73

www.huurdersbond.be

e-mail: huurdersbond.o-vl@pandora.be

Vanaf nu brengt Huurdersbond Oost-Vlaanderen v.z.w. om de drie maanden een elektronische nieuwsbrief uit. Laat ons iets weten wat je ervan vindt. (filip.tollenaere@huurdersbond.be)

Inhoud

Huurdersbond Oost-Vlaanderen v.z.w. is verhuisd !

Uitbreiding spreekuren Huurdersbond Oost-Vlaanderen

Sluiting in juli en augustus 2007

Wijzigingen woninghuurwet (Huurdersblad juli 2007)

Systeem collectieve abonnementen

Huurdersbond Oost-Vlaanderen is verhuisd!

Vanaf 1 februari 2007 is ons nieuwe adres Grondwetlaan 56 b in 9040 Sint-Amandsberg. De Grondwetlaan ligt op 1,7 km van het Gentse Dampoortstation. Het is gemakkelijk bereikbaar met de fiets, de auto en het openbaar vervoer. Er stoppen enkele bussen van De Lijn (de nummers 70, 71, 72, 73, 74, 76, 77 en 38 en 39), waarop je aan de Dampoort, het Sint-Pietersstation en het Zuid kunt opstappen.

Wij hopen dat de huurders even massaal hun weg naar de Grondwetlaan in Sint-Amandsberg zullen vinden als naar het Fratersplein.

Openingsreceptie van Huurdersbond Oost-Vlaanderen in Sint-Amandsberg

Wij kennen Vrouwe Justitia al heel lang. Toen de Romeinen ongeveer 2.000 jaar geleden de baas waren in Europa en omstreken, hadden zij een godin met die naam. Die godin bezat drie dingen: een blinddoek, een weegschaal en een zwaard. Die waren er niet zomaar. Daar had men lang over nagedacht. Die godin moest er namelijk voor zorgen dat iedereen rechtvaardig werd behandeld. Dat wil zeggen: op dezelfde manier en volgens dezelfde regels. Die blinddoek betekent dat zij onpartijdig is. Ofwel: zij luistert naar iedereen en zegt dan wat zij ervan vindt. De weegschaal wil zeggen dat zij goed bekijkt wie er gelijk heeft. Ze weegt alles wat in de rechtszaal wordt gezegd. Het zwaard dat zij bij zich heeft, betekent dat zij streng kan zijn. Ze bekijkt alles, maar zegt daarna wat ze ervan vindt. En dat kan hard zijn. Iemand die schuldig is, krijgt straf.

Wij spreken een zonnige woensdagnamiddag 18 april 2007. De huurdersbond is het nu al wat gewoon in zijn nieuwe kantoor in de Grondwetlaan 56 b in 9040 Sint-Amandsberg. Maar wij hebben het nieuwe kantoorgebouw nog niet feestelijk geopend. Vandaar de openingsreceptie. De opkomst was massaal, de sfeer goed en de drank en hapjes ‘en masse’ aanwezig. Na diverse speeches kregen de bezoekers – een glaasje wijn in de hand – een rondleiding in het nieuwe kantoorgebouw van de huurdersbond. En ze zagen dat wij goed zaten...

Uitbreiding spreekuren Huurdersbond Oost-Vlaanderen v.z.w.

Vanaf 1 januari 2007 breidt Huurdersbond Oost-Vlaanderen v.z.w. ook zijn spreekuren uit. Voortaan kunnen huurders elke dinsdag (van 9 tot 12 en van 13 tot 16 u), donderdag (van 11 tot 12 en van 13 tot 16 u) en vrijdag (van 9 tot 12 en van 13 tot 16 u) op afspraak terecht bij de huurdersbond.

De vrije spreekuren vinden nog steeds plaats op donderdag- en vrijdagavond tussen 18 en 20 u.

Sluiting in juli en augustus 2007

Vanaf 15 juli tot en met 15 augustus wordt er ’s avonds geen advies gegeven in Sint-Amandsberg. Wel kan men de dinsdag-, donderdag- en vrijdagoverdag

op afspraak naar de spreekuren komen.

In diezelfde periode wordt er ook geen advies gegeven in Eeklo, Aalst en Ronse

Leden kunnen voor een kleine inlichting ook telefonisch terecht tijdens de kantooruren (van 9 tot 12 en van 13 tot 17 u).

De normale spreekuren buiten Gent zijn:

Aalst: elke dinsdagavond van 18 tot 20 u op de Grote Markt 3

Eeklo: elke dinsdagavond van 19 tot 21 u in de Kaaistraat 32

Ronse: elke maandag van 14 tot 16 u (behalve de eerste maandag van de maand: van 16 tot 18 u) op de Markt 14

Wijzigingen aan de woninghuurwet

De kogel is door de kerk! Na maandenlang in het ongewisse te zijn gebleven, weten wij nu wanneer welke wijzigingen in de huurwet in werking treden.

Te huur: de huurprijs en de lasten moeten worden vermeld!

Affiches en advertenties voor woningen die te huur staan, moeten de huurprijs en de lasten vermelden. Voor elke verhuring van een pand bestemd voor bewoning in de ruime zin, moet in elke publieke of officiële mededeling, het bedrag van de gevraagde huurprijs en de gemeenschappelijke lasten worden vermeld. Doet de verhuurder dat niet, dan kan de gemeente dit bestraffen met een boete tussen de 50 en 250 euro. Deze nieuwe maatregel is van toepassing op elke te huur stelling (via affiches, advertenties of het internet) vanaf 18 mei 2007.

Maar in de praktijk zal elke gemeente hiervoor eerst haar politiereglement moeten aanpassen en dus beslissen of ze inderdaad werk gaat maken van de vaststelling, vervolging en bestraffing. Dat zou dan moeten gebeuren aan de hand van administratieve boetes, in het kader van de bestrijding van overlast. Zolang je gemeente dat niet doet, dreigt deze nieuwe maatregel dode letter te blijven. En de gemeente is niet verplicht dit ook daadwerkelijk te doen. Nochtans is de bedoeling van deze nieuwe maatregel om de huurmarkt doorzichtiger te maken. Als je iets te huur zoekt, weet je nu meteen wat de gevraagde huurprijs is en hoeveel de gemeenschappelijke lasten zullen bedragen. Dit bespaart je toch heel wat onnodige telefoontjes. Een tweede bedoeling is discriminatie tegen te gaan. Als vroeger een kandidaat-huurder met een vreemde tongval belde om de huurprijs te weten te komen, durfden sommige verhuurders al eens wat bij de huurprijs bij te doen, in de hoop die kandidaat-huurder op die manier vlugger te kunnen afschepen. Dat gaat nu niet meer mogelijk zijn. Tenminste… als de gemeente een sanctie zal opleggen voor een onwillige verhuurder. Laat de gemeente dit na, dan vrezen wij dat niet alle verhuurders de huurprijs zullen vermelden… Volgens de vvsg, de vereniging van Vlaamse steden en gemeenten, beschikken de meeste gemeenten ook niet over voldoende middelen om te controleren of de huurprijs wel degelijk geafficheerd is.

Wat ook belangrijk is om te onthouden, is dat de huurprijs die dan uiteindelijk op het huurcontract komt, niet noodzakelijk dezelfde moet zijn als de geafficheerde huurprijs. Het is dus perfect mogelijk dat die uiteindelijke huishuur meer (of minder) zal bedragen dan de huurprijs die op de affiche stond.

Verplichte intredende plaatsbeschrijving

De intredende plaatsbeschrijving is de nauwkeurige beschrijving van de staat van de huurwoning in het begin van het huurcontract. Van elke ruimte of kamer wordt de staat beschreven en worden de gebreken vermeld. De plaatsbeschrijving wordt ook voor gemeenschappelijke rekening opgesteld. Dit betekent dat beide partijen elk de helft ervan moeten betalen als er een beroep wordt gedaan op een expert. Verhuurder en huurder kunnen echter ook zonder kosten een plaatsbeschrijving opmaken.

Voor elk huurcontract dat begint na 18 mei 2007, is het verplicht dat er een intredende plaatsbeschrijving wordt opgemaakt. Voorheen was dit niet het geval, behalve als een partij daar om vroeg. Dan moest er wel een komen. Die plaatsbeschrijving wordt opgemaakt in de periode dat de woning nog niet betrokken wordt, of ten laatste binnen de eerste maand van bewoning. Die plaatsbeschrijving moet dan samen met het huurcontract worden geregistreerd.

Maar de nieuwe huurwet legt geen sanctie op mocht er toch geen plaatsbeschrijving zijn opgemaakt. Dan blijft de vroegere regeling gelden. Als er geen intredende plaatsbeschrijving is, dan geldt het vermoeden in het voordeel van de huurder, dus dat de huurder dan vermoed wordt de woning in dezelfde staat terug te geven als bij de aanvang van het huurcontract. De verhuurder kan wel met alle mogelijke middelen het tegendeel proberen bewijzen. Dus als de intredende plaatsbeschrijving niet volledig en gedetailleerd genoeg is, dreigt de huurder zijn broek te scheuren aan deze nieuwe maatregel. Want als een intredende plaatsbeschrijving niet volledig is en dus niet alle gebreken opsomt, en de uittredende plaatsbeschrijving doet dit wel, dan zullen alle gebreken op die laatste beschrijving worden beschouwd als huurschade. Samengevat, ook met de nieuwe regeling heeft de huurder niet meteen belang bij een intredende plaatsbeschrijving. Vraag er dus niet naar. Eist de verhuurder dit, zorg er dan voor dat die plaatsbeschrijving elk gebrek in de woning duidelijk vermeldt.

Deze nieuwe regeling geldt voor elk huurcontract dat vanaf 18 mei 2007 in werking is getreden, ook voor huurpanden met een andere bestemming dan bewoning.

De elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid

De huurwet – nog steeds federale materie – zal nu ook onrechtstreeks verwijzen naar het bestaan van de gewestelijke (voor ons de Vlaamse) normen van veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit waaraan een huurwoning moet beantwoorden. Er komt een verplicht bijvoegsel (bijlage) bij het huurcontract, dat zal verwijzen naar die gewestelijke elementaire vereisten. Die vereisten zijn van openbare orde, wat betekent dat het huurcontract hier niet van kan afwijken en de huurder hier nooit afstand van kan doen. Daarnaast moet de woning ook beantwoorden aan de federale elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.

Voldoet een woning van bij de aanvang niet aan die federale elementaire vereisten, dan kan de huurder – desnoods via gerechtelijke weg – de verhuurder dwingen de nodige werken te laten uitvoeren opdat de woning wel in orde is met die vereisten. Ofwel kan de huurder de ontbinding van het huurcontract ten nadele van de verhuurder eisen, eventueel met een schadevergoeding door de verhuurder te betalen. Voldoet de woning niet aan de Vlaamse kwaliteitsnormen, dan kan de huurder zelfs de nietigheid van het huurcontract vorderen. Dit wil dan zeggen dat het huurcontract eigenlijk nooit heeft bestaan en dat de huurder dan recht heeft op de terugbetaling van alle betaalde huurgelden. De rechter kan de huurder wel een – kleinere – bezettingsvergoeding opleggen. Als de rechter de ontbinding uitspreekt, dan stopt het contract vanaf dat moment. Bij de nietigheid gaat de stopzetting daarentegen terug tot het begin van het contract.

Herstellingen voor de verhuurder en voor de huurder

Het is een vaak terugkerend onderwerp van discussie. Wie moet welke herstellingen uitvoeren in de woning: de huurder of de verhuurder? De huurwet is op dit gebied nogal vaag en kort. En wat de huurwet dan wel vertelt, daar kon in het huurcontract dan nog eens geldig van worden afgeweken ook. In die zin dat het huurcontract in de meeste gevallen de herstellingsplicht van de huurder verzwaarde en die van de verhuurder verlichtte.

Voortaan zal dit niet meer mogelijk zijn. De bepalingen in de huurwet die de herstellingsplicht van de huurder en de verhuurder behandelen, worden van dwingend recht gemaakt. Dat wil dus zeggen dat het huurcontract er niet meer van zal kunnen afwijken.

Hoe zit dit dan concreet in elkaar? De verhuurder moet gedurende de duur van het huurcontract alle herstellingen uitvoeren die nodig mochten worden, behalve de herstellingen ten laste van de huurder. Die laatste zijn onder meer de geringe herstellingen tot onderhoud. Dat zijn herstellingen die door het plaatselijke gebruik (de rechtspraak) worden beschouwd als huurherstellingen. En tot slot zijn de herstellingen te wijten aan ouderdom of overmacht voor de verhuurder. Later kan (!) er nog een koninklijk besluit komen die deze werken preciezer zal omschrijven. Deze regeling moet in het bijvoegsel bij het huurcontract komen.

Deze nieuwe maatregel zal van toepassing zijn op alle huurcontracten onder de woninghuurwet die gesloten (ondertekend) werden vanaf 18 mei 2007. Nu is dat nieuwe koninklijke besluit er nog niet, maar wellicht zullen de rechtbanken zich steunen op de bestaande regeling uit de huurwet, aangevuld met gevestigde rechtspraak hierover. Dat laatste zijn verzamelingen van vonnissen van rechters die zich in het verleden over deze materie hebben moeten uitspreken. En eenmaal dat koninklijk besluit er is, zullen de rechters zich daar dan op moeten richten.

De waarborg voortaan maximum twee maanden

Tot voor kort mocht de waarborg maximum drie maanden huishuur bedragen. Minder mocht, maar vele verhuurders vroegen toch steevast het maximum. Vaak kwam er dan nog een voorschot op de huishuur bij, in de vorm van de eerste maand huur. Dit terwijl de waarborg van het vorige huurcontract soms nog niet terug was betaald. Samen dus goed voor zeven maanden huur. Niet iedereen kan dit zomaar ophoesten.

Nu verandert dit. Als de huurder ervoor kiest om de waarborg in één enkele keer te storten op een geblokkeerde rekening op zijn naam, dan mag die nu maximum twee maanden huishuur bedragen. De nieuwe maatregel is er om de drempel tot een woning te verlagen. Een waarborg van drie maanden vormt voor sommigen een onoverkomelijke drempel. Als de huurder de waarborg toch niet in een keer kan betalen, kan hij ervoor kiezen deze in schijven te betalen. Hiertoe vraagt hij aan de bank waar zijn inkomen wordt gestort, om voor hem een bankwaarborg te stellen die de verhuurder een zekerheid van drie maanden huishuur garandeert. Dan mag de waarborg dus wel nog steeds drie maanden bedragen. Er wordt hiervoor geen debetrente aangerekend. De interest op het geld van de huurder begint wel pas te lopen vanaf het moment dat het volledige verschuldigde bedrag is volgestort. Wel kunnen de banken hiervoor mogelijks dossierkosten aanrekenen. We ontvangen wel signalen dat sommige banken nog niet klaar zijn voor dit systeem. Er is ook nog een derde formule voorzien, die een beetje een variant is op de tweede. Hier zal het ocmw, voor personen met een laag inkomen of een vervangingsinkomen, een standaardovereenkomst sluiten met een bank, die de bankwaarborg aan de verhuurder zal afleveren. Het ocmw beslist of ze voor de huurder borg zal staan bij de bank. Ofwel beslist het ocmw dat de huurder financieel niet moet tussenkomen, ofwel vraagt het dat de huurder de waarborg geheel of gedeeltelijk in schijven aan het ocmw betaalt. Weigert het ocmw voor de huurder een bankwaarborg aan te vragen, dan kan tegen deze beslissing beroep worden aangetekend bij de arbeidsrechtbank. De verhuurder zal niet weten dat het oorspronkelijke bedrag van het ocmw komt. En dat is toch al een positief teken. Want nu huiveren nog vele verhuurders als ze merken dat de kandidaat-huurder een beroep moet doen op het ocmw om de waarborg te kunnen betalen. Nadeel is misschien wel dat verhuurders huurders gaan weigeren als die de waarborg niet in een keer kunnen of willen betalen. Het is wel de huurder die hier het recht heeft om te kiezen welke vorm hij kiest. De verhuurder moet hem dan in zijn keuze volgen.

Let er wel op dat een waarborg niet verplicht is. Als de verhuurder er niet om vraagt, dan hoeft de huurder er ook geen te betalen. Maar de eerlijkheid gebiedt ons te vertellen dat dit niet zo vaak voorkomt.

De nieuwe maatregel geldt voor alle huurcontracten onder toepassing van de woninghuurwet die vanaf 18 mei 2007 gesloten zijn. Heb je vóór die datum een huurcontract ondertekend, dan kan de waarborg nog steeds drie maanden bedragen. Wij geven een voorbeeld. Je hebt op 30 april 2007 een huurcontract ondertekend dat begint op 1 juni 2007, en in het huurcontract staat dat de waarborg drie maanden huur bedraagt. Dit zal nog mogelijk zijn, ook al moest je die waarborg in de laatste week van mei betalen.

Het verplichte bijvoegsel bij het huurcontract

Er moet ook – verplicht dus! – een bijvoegsel bij het huurcontract komen. In dat bijvoegsel komen – voor huurwoningen in Vlaanderen – de normen van gezondheid, veiligheid en bewoonbaarheid van de Vlaamse Wooncode. Enkele andere zaken moeten ook in die bijlage te lezen zijn. Wij hebben het hier dan over een uitleg over de aard van een dwingende regel, wat er in een schriftelijke huurovereenkomst moet staan, de registratie ervan en de kosteloosheid van de registratie, de duur van de huurovereenkomst en hoe die kan worden opgezegd, de mogelijkheid om de huurprijs te herzien, de indexering, de lasten, de regels over de huurherstellingen, de mogelijkheden om de huurovereenkomst te beëindigen, wat er kan gebeuren als de huurwoning verkocht wordt en de mogelijkheid om te kunnen worden bijgestaan bij een geschil.

Deze bijlage moet bij elk huurcontract gevoegd worden dat na 21 mei 2007 wordt gesloten. Je kan de tekst ook gratis downloaden van onze website, of tegen kopieprijs afhalen bij je huurdersbond.

Verplichte schriftelijke huurcontracten

Het gaat om de verplichte omzetting van mondelinge huurcontracten in schriftelijke huurovereenkomsten. Deze nieuwe regeling zal gelden voor huurcontracten die onder toepassing van de woninghuurwet vallen. Dat laatste zijn de huurcontracten als je de huurwoning tot je hoofdverblijfplaats bestemt. En ook studentenhuurcontracten moeten schriftelijk worden opgemaakt volgens diezelfde regeling.

Het schriftelijke huurcontract moet dan ten minste de identiteit van de partijen vermelden, de aanvangsdatum van het contract, de aanduiding van alle lokalen in het gehuurde goed en het bedrag van de huur. Elk lopend mondeling huurcontract moet dus op papier worden gezet. Gebeurt dat niet, dan blijft het mondelinge huurcontract uiteraard wel geldig. Maar de partij die er het meeste belang bij heeft of meent te hebben, kan de andere partij in gebreke stellen om het mondelinge huurcontract binnen de acht dagen in een schriftelijk exemplaar om te zetten. Blijft de andere partij stilzitten, dan kan de vragende partij naar de rechter. Het vonnis van de rechter zal dan de waarde krijgen van een schriftelijk huurcontract.

Maar wij waarschuwen de huurder die nu met een mondeling contract huurt, voorlopig niet aan om meteen de omzetting naar een schriftelijk huurcontract te vragen. Enkel indien de woning te koop staat, ben je zekerder af met een geregistreerd schriftelijk huurcontract. Als je verhuurder daarentegen vraagt naar de omzetting in een schriftelijk huurcontract, onderteken niet zomaar iets en neem onmiddellijk contact op met je huurdersbond. Je riskeert immers een schriftelijk contract te hebben waarin je verplichtingen heel wat zwaarder uitvallen dan met je mondelinge huurcontract. En let er ook steeds op dat de aanvangsdatum in dat schriftelijke contract, dezelfde moet zijn als je oorspronkelijke mondelinge overeenkomst. De datum van ondertekening is de daadwerkelijke datum waarop het contract wordt ondertekend.

Deze nieuwe bepaling trad op 15 juni 2007 in werking en is ook van toepassing op de lopende mondelinge huurcontracten.

Collectieve abonnementen bij de huurdersbond

Organisaties kunnen met de huurdersbonden een collectief abonnement sluiten. In ruil hiervoor is die organisatie een jaar lang lid van de huurdersbond. Dit betekent dat de organisatie en haar medewerkers gratis één jaar lang onbeperkt telefonisch huuradvies krijgen en dat ze zes afleveringen van het Huurdersblad ontvangen. Verder ontvangen ze 5 of 10 doorverwijsbrieven. Met deze doorverwijsbrieven kan de organisatie dan 5 of 10 huurders naar de spreekuren van de huurdersbonden doorverwijzen. Die worden dan gratis lid, wat betekent dat zij nadien nog een jaar gratis advies krijgen.

Het collectief abonnement is speciaal ontworpen voor kansarme huurders, mensen met drempelvrees of met tijdelijke financiële problemen… Normaal gezien vragen de huurdersbonden een jaarlijks lidgeld. Maar voor sommigen vormt dit een te grote hap uit het budget. Het kan gaan om een werklozen, iemand die bij het ocmw zit, een alleenstaande vrouw met kinderen, een bejaarde met een klein pensioen, een student op kot… De organisatie bepaalt zelf wie ze met zo’n doorverwijsbrief naar ons doorstuurt.

Het collectief abonnement blijkt in elk geval een succesformule. Sinds eind 1995 werden toch al heel wat collectieve abonnementen gesloten, zowel door ocmw’s, gemeentebesturen, ziekenhuizen, vzw’s, scholen…

Voor eenvoudige huurproblemen kan de organisatie ons tijdens de kantooruren uiteraard ook steeds telefoneren. Voor moeilijkere zaken vragen wij ofwel om de huurder zelf door te verwijzen naar onze spreekuren, ofwel ons de nodige documenten (zoals het huurcontract en briefwisseling) op te sturen, op voorwaarde dat de betrokken huurder hiermee akkoord gaat. Telkens is wel een doorverwijsbrief nodig.

Meer informatie over het systeem van het collectieve abonnement?

Mail naar: ingrid.lefevre@huurdersbond.be

Publicaties

Huurinfobrochures

· Onderhoud en herstellingen

· Vocht- en schimmelproblemen

· Kosten en lasten

· Het verzoekschrift

· De minnelijke schikking

· De indexering van de huurprijs (aangepast aan de wet van 13 april 1997)

Stuur 5 priorzegels van een 0,52 euro per gewenste brochure naar je plaatselijke huurdersbond.

Vermeld welke brochure(s) je van ons wilt!

Wij sturen die dan naar je op.